Regulación de los precios de los alquileres
Creo que se debería buscar una fórmula que se pueda aplicar igualmente en todo el territorio, en lugar de utilizar criterios estadísticos.
El objetivo debería ser triple :
1- Evitar la especulación y tratar la vivienda como un derecho de los ciudadanos
2- Cuidar el concepto "disposable income", base fundamental de una economía sana
3- Protección del medio ambiente
Uno de los problemas de la medida que se intentó a inicios del 2019 fue la presunción de que 2 pisos con las mismas características deberían tener el mismo precio... 2 pisos idénticos, el 3-1 y el 3-2 de la misma finca, pueden tener una diferencia de valor abismal... Una cocina puede costar 5.000 o 50.000 ?... Creo que el criterio utilizado incentiva el uso de materiales y acabados de mala calidad, cosa que es indeseable sobretodo ahora que queremos incentivar la reforma de pisos para reducir drásticamente las emisiones de CO2.
Mi propuesta :
1- Basar la regulación en una adecuación de los precios al nivel de salarios de modo de proteger el "disposable income" del inquilino, de modo que los primeros se vean "anclados" mientras no suban los segundos.
- Esto se consigue con una medida similar a la del BE a la banca para concesión de hipotecas : si a la banca se le prohibe conceder una hipoteca si el valor de la cuota mensual excede el 35% de los ingresos del cliente, al arrendador se le puede exigir no cobrar más del 25% de los INGRESOS NETOS del arrendatario... Dada la obligación del arrendador de introducir el contrato en INCASOL, esta oficina puede cruzar datos con Hacienda, del mismo modo que lo hacía para verificar pago del ITP.
- Si al hacer este cruce de datos se descubre que no se cumple esta condición, entonces el arrendador deberá ajustar el precio y devolver las rentas cobradas en exceso (a parte de pagar la sanción, equivalente por ejemplo a 2 meses de alquiler)
- Por que el 25% y no el 35%... El ciudadano debe poder obtener un mayor ahorro alquilando que comprando, que podrá destinar en el futuro a la adquisición de un inmueble (o no)... Por otra parte, quien compra, normalmente alguien con mayores recursos, está amortizando un activo (convirtiendo dinero en cuenta en patrimonio), mientras que el arrendatario está "quemando el dinero".
- El "disposable income" del arrendatario será mayor y podrá hacer otras cosas que pagar la renta, la comida y los suministros = economía sana.
- El precio puede continuarse indexando por IPC, pero NUNCA si el salario no ha subido en la misma proporción. La subida de la renta debe aplicarse previa solicitud al INCASOL que cruzará datos periódicamente con Hacienda.
2- Compensar al propietario (arrendador)
SÓLO EN EL CASO DE PERSONAS FÍSICAS : Permitir el descuento del 100% de las rentas obtenidas del arrendamiento. NO PAGAR IRPF por estos ingresos.
En el caso de personas jurídicas no hacer ningún tipo de reducción fiscal.
Hay que promover la "atomización" de este mercado, de modo de evitar la concentración del mercado en manos de unos pocos actores que ven la vivienda como una forma de hacer negocio... Es preferible que las personas que pueden permitírselo opten por esta forma de ahorro en lugar de un plan de pensiones privado... Una vez pagada la hipoteca, la renta obtenida del alquiler será "100% disposable income" por estar exenta de IRPF.
3- Promoción de vivienda nueva.
- Estoy totalmente en contra de la iniciativa público-privada. No conformes con que avalemos gran cantidad de inversiones (rescate bancario, sacyr panamá, proyecto castor) encima pretenden ni siquiera invertir su propio dinero.
- Exigir promotores de vivienda nueva que construyan únicamente viviendas con CEE A
- Promoción de HPO (VPO) : En Austria las hacen Passive House y sólo +10%